Unidades de Inversión

Cada vehículo de tenencia directa dentro del marco de Tenencia Directa de Woodfine Capital Projects Inc. ("Woodfine"), con Woodfine como promotor, emite sus propias unidades de inversión. Cada unidad representa un interés proporcional en ese vehículo específico, no una participación en un fondo mancomunado ni una participación proporcional en una cartera de propiedades.

Las unidades se registran a través del sistema de registro en cuenta del vehículo emisor y están diseñadas para ser transferibles a contrapartes dispuestas conforme a las restricciones establecidas en el acuerdo rector del vehículo correspondiente; las unidades del vehículo de Canadá ya constituido no son actualmente libremente transferibles, debido a la orden de suspensión de negociación vigente de la BCSC. El Modelo de Capital Perpetuo rige el horizonte de tenencia de estas unidades.

Resumen

Las unidades de inversión son instrumentos específicos de cada activo. Una unidad emitida en una propiedad nombrada no comporta ningún derecho ni genera exposición a ninguna otra propiedad dentro de la estructura de tenencia de Woodfine. Este aislamiento es estructural: deriva del marco de Tenencia Directa, no de representaciones contractuales. Un inversor que mantiene unidades en tres activos distintos tiene tres posiciones separadas con tres libros contables, tres estados operativos y tres derechos de distribución independientes.

Denominación y emisión

Para el vehículo de Canadá ya constituido, las Unidades de Inversión se emiten a $100,000.00 por unidad bajo una oferta inicial, sujeto a una suscripción mínima de 50 unidades, con la emisión total limitada al Valor Bruto Financiado objetivo del vehículo. El socio general puede autorizar posteriormente períodos adicionales de venta a un precio basado en tasación. Dado que las unidades se emiten a lo largo de una oferta y no se fijan en un solo momento, el porcentaje de interés de un suscriptor en el activo depende del total de unidades en circulación en el momento de la suscripción. Los tres vehículos planificados tienen previsto seguir un mecanismo de emisión equivalente una vez constituidos, escalado al Valor Bruto Financiado objetivo propio de cada vehículo.

Derechos

Cada unidad de inversión en un activo nombrado confiere tres categorías de derechos.

Derechos económicos. Los tenedores de unidades reciben una participación proporcional en las distribuciones declaradas para el activo correspondiente. Las distribuciones, cuando se declaran, se pagan en proporción al número de unidades en circulación; ninguna unidad del mismo activo goza de un derecho de distribución preferente sobre otra.

Derechos de transferencia. Las unidades son libremente transferibles a cualquier contraparte elegible. Las transferencias se registran en el libro contable en el orden en que se reciben, por el órgano de gobierno del vehículo, que admite a cualquier cesionario que complete la documentación de transferencia requerida, sujeto a una excepción limitada cuando los titulares beneficiarios del 45% o más de las unidades en circulación son, o podrían ser, instituciones financieras; los demás tenedores de unidades no tienen ningún rol de aprobación. El cesionario adquiere todos los derechos económicos y de información del cedente en el momento de la liquidación en el libro contable.

Derechos de información. Los tenedores de unidades de un activo nombrado reciben estados operativos periódicos de ese activo, que incluyen ingresos y gastos operativos, junto con el razón de cobertura de intereses (RCI) agregado del vehículo. La información operativa es específica del activo; el RCI se calcula para el vehículo en su conjunto y no varía según la propiedad.

Ratio de cobertura de intereses

El ratio de cobertura de intereses (RCI) es un convenio sobre el nuevo endeudamiento, calculado a nivel del vehículo y no por activo. Mide las utilidades agregadas antes de impuestos del vehículo de tenencia directa frente a sus pagos agregados de intereses, comisiones y costos a los acreedores, considerando todas las propiedades que mantiene, no una propiedad de forma aislada. El convenio fija un suelo de 1,20×: el vehículo no puede emitir nuevas Obligaciones Hipotecarias Garantizadas de Primer Grado si al hacerlo el ratio quedara por debajo de ese suelo inmediatamente después, salvo Resolución Especial de los tenedores de unidades.

El suelo del RCI protege a los tenedores de unidades al limitar cuánta deuda adicional puede asumir el vehículo en relación con sus utilidades; es una restricción de apalancamiento sobre el nuevo endeudamiento, no una fórmula de distribución. El socio general pondera el convenio, junto con el efectivo disponible y la reserva de capital de trabajo, al ejercer su discreción sobre el monto y el momento de las distribuciones — no existe una regla fija por la cual el bajo desempeño de una propiedad individual suspenda por sí solo las distribuciones de sus propias unidades.

Relación con el Modelo de Capital Perpetuo

Las unidades de inversión son el instrumento a través del cual se expresa el Modelo de Capital Perpetuo. El horizonte de tenencia perpetuo — sin salida obligatoria, sin ciclo de fondo fijo — significa que los tenedores de unidades no enfrentan un evento de redención forzosa. La liquidez está disponible de forma extrabursátil identificando una contraparte elegible; la entidad corporativa no participa en la salida.

Conclusión

Las unidades de inversión son instrumentos de oferta fija y específicos de cada activo, sin exposición cruzada entre propiedades de la estructura corporativa. El suelo de RCI del 1,20× limita cuánta deuda nueva puede asumir el vehículo en relación con sus utilidades, calculado para el vehículo en su conjunto y no para una propiedad individual. Las transferencias ordinarias no requieren una decisión de aprobación discrecional — el órgano de gobierno del vehículo admite a cualquier cesionario que complete la documentación requerida, sujeto únicamente a la excepción limitada de concentración de instituciones financieras descrita anteriormente. Para un comprador regulado, la combinación de propiedad registrada en el libro contable, aislamiento estructural del activo y un convenio de apalancamiento a nivel del vehículo proporciona un marco predecible para la asignación permanente de capital a inmuebles nombrados.

Véase también

• Modelo de Capital Perpetuo
• Marco de Tenencia Directa