Estructura de Capital y ComisionesÍndice

Esta categoría abarca la disciplina de financiamiento del grupo, la estructura de compensación y la metodología de valoración y proyección.

Comience aquí: Modelo Financiero Narrow Bank

Disciplina de financiamiento

Bajo el Modelo de Banca Estrecha, un edificio se construye con capital propio y sin deuda de construcción. Se prevé que el financiamiento con deuda comience solo después de que el edificio esté arrendado y generando ingresos. Esta secuencia está diseñada para eliminar el apalancamiento en la fase de construcción como fuente de riesgo para el capital del inversor. Los dos artículos a continuación cubren esa secuencia y la estructura de financiamiento hipotecario utilizada una vez que la deuda está en su lugar.

• Modelo Financiero Narrow Bank — Disciplina de financiamiento en dos fases prevista para las Direct-Hold Solutions: construcción con capital propio, luego Obligaciones con Primera Hipoteca Garantizada sobre los edificios. Solo el vehículo de Canadá está constituido.
• Servicio de Deuda y Estructura de Financiamiento — Convenciones generales del financiamiento hipotecario comercial — límites de relación préstamo-valor, amortización, riesgo de tasa y de refinanciamiento — y su interacción con el convenio de la RCI; no el financiamiento con obligaciones previsto para las Direct-Hold Solutions.

Compensación y alineación

El modelo de compensación de Woodfine reemplaza la estructura estándar de comisiones 2/20 de los fondos privados. El beneficio del desarrollador se toma en forma de capital mantenido en fideicomiso, en lugar de efectivo pagado por adelantado, y se libera solo después de que se devuelve el capital del inversor. Esta secuencia busca mantener el incentivo del desarrollador atado al mismo resultado que el del inversor. El artículo a continuación detalla la mecánica de la comisión y la contribución fija anual por gastos generales que la acompaña.

• Alineación de Principales y Preservación de Tarifas — Modelo de compensación previsto para reemplazar el 2/20: beneficio del desarrollador en capital en fideicomiso hasta devolver el capital del inversor, más una contribución fija anual.
• Fideicomiso de capital del promotor — Por qué la compensación basada en capital del promotor se mantiene en fideicomiso a través de los cuatro vehículos de Solución de Tenencia Directa, cuál es la condición de liberación, y qué entidad la mantiene en cada jurisdicción.

Metodología de valoración y proyección

Toda cifra prospectiva en esta base de conocimiento —un pronóstico a 10 años, una prueba de estrés, un rendimiento proyectado— es una estimación modelada, no una garantía de resultados. Los dos artículos a continuación exponen las normas contables detrás de cada pronóstico y los escenarios de estrés que se le aplican. Leerlos busca mostrar al lector exactamente qué supuestos impulsan una cifra proyectada, no solo la cifra misma.

• Metodología de pronóstico NIIF para vehículos de Solución de Tenencia Directa — Cómo un pronóstico financiero de 10 años, con estilo NIIF, para una Solución de Tenencia Directa aplica la NIIF 18, la NIC 40, la NIIF 13 y la NIIF 2 para proyectar futuros estados financieros — ilustrativo, no una garantía de resultados.
• Cómo Funciona el Análisis de Sensibilidad y Pruebas de Estrés para las Soluciones de Tenencia Directa — Cómo las Soluciones de Tenencia Directa modelan el estrés de tasa de interés, ocupación y rendimiento de desarrollo frente al convenio de cobertura de 1.20x.

Consulte también

• Mecánica de Declaración de Distribuciones
• Métricas Financieras Inmobiliarias