Alineación de Principales y Preservación de Tarifas

El modelo de Alineación de Principales y Preservación de Tarifas describe cómo se estructura la compensación en las Direct-Hold Solutions para hacer cumplir una alineación directa entre el interés económico del desarrollador y los rendimientos de inversión de los inversores que atiende. La estructura convencional de inversión alternativa de tarifas — el 2/20 de una comisión de gestión anual del 2% e interés acumulado del 20% — se reestructura de dos maneras. El beneficio del desarrollador se toma como capital en lugar de efectivo, y la tarifa variable de gestión se reemplaza por una contribución fija anual a los gastos generales que no crece con el tiempo ni con la ejecución de transacciones. Solo una Direct-Hold Solution está actualmente constituida, y ninguna oferta de sus participaciones se ha cerrado; el modelo aquí descrito es la estructura de compensación prevista a medida que cada vehículo se financie.

El problema con el modelo convencional 2/20

En la estructura convencional de fondos inmobiliarios 2/20, el gestor recibe dos flujos de compensación que están estructuralmente desacoplados de los resultados de los inversores. La comisión de gestión anual se gana independientemente del rendimiento de la inversión. El interés acumulado se gana solo en resultados rentables, pero se liquida en efectivo a medida que se generan los rendimientos, lo que significa que el gestor extrae efectivo del vehículo mientras se generan los rendimientos.

Ingresos del gestor desacoplados de los resultados del inversor

El resultado es una estructura de tarifas en la que los ingresos del gestor son parcialmente independientes de los rendimientos de los inversores (el componente de comisión de gestión) y parcialmente correlacionados con ellos (el componente de interés acumulado), pero en la que el capital propio del desarrollador no está en riesgo en el vehículo de la misma manera que el capital del inversor.

Compensación basada en capital

En las Direct-Hold Solutions, Woodfine no ha de recibir comisiones de gestión en efectivo basadas en activos bajo gestión. La compensación del desarrollador está prevista como Compensación Basada en Capital: Unidades de Inversión en el vehículo, emitidas en lugar de interés acumulado en efectivo. Dichas unidades han de mantenerse en fideicomiso hasta que el capital inicial de los inversores haya sido devuelto en su totalidad. La emisión está condicionada al cierre de una oferta de participaciones, que aún no se ha producido.

La consecuencia de esta estructura es una alineación 1:1 entre el desarrollador y los inversores a nivel del capital del vehículo. El beneficio económico del desarrollador está diseñado como una participación de titularidad en el mismo activo que tienen los inversores — sujeta a las mismas condiciones de mercado, rendimiento de ingresos y calendario de distribución — y no como una extracción de efectivo del flujo de ingresos del vehículo. Hasta que los inversores que aportaron el capital inicial lo hayan recuperado íntegramente, las unidades del desarrollador han de permanecer en fideicomiso y no participan en las distribuciones. En el vehículo de Canadá ya constituido, este es el mecanismo de garantía en depósito descrito en el artículo de estructura de Professional Centres Canada LP: la participación accionaria minoritaria del promotor se mantiene en depósito a través de una subsidiaria de propósito especial, con los derechos de voto retenidos, pero las unidades no se vuelven libremente disponibles hasta que se cumple esa misma condición de recuperación de capital.

Capital Retenido como reserva estructural

La posición de capital del desarrollador, una vez ganada a través del período de tenencia y el retorno del capital del inversor, está prevista para convertirse en Capital Retenido en el balance del vehículo. El Capital Retenido está diseñado para actuar como una reserva estructural: capital permanente que no requiere distribución, reduciendo la necesidad futura del vehículo de obtener capital externo para nuevas fases de construcción.

Reembolso inicial de costos de oferta

Aparte de la contribución continua a los gastos generales, Woodfine paga todos los costos y gastos de cada oferta de participaciones. En el vehículo de Canadá ya constituido, el acuerdo rector de la sociedad prevé el reembolso a Woodfine del 1% de los ingresos brutos de la venta de participaciones en una oferta, como pago parcial de dichos costos. Es un reembolso único ligado a una oferta específica, no una comisión de gestión recurrente.

La contribución fija anual a gastos generales

Las tarifas variables de gestión son reemplazadas por una única contribución fija anual a los gastos generales calculada sobre el Valor Financiado Bruto de cada Direct-Hold Solution. La contribución se paga a Woodfine Advisors Inc., el asesor contratado, conforme al acuerdo de servicios de asesoría, y se calcula como un porcentaje fijo del valor financiado bruto declarado del vehículo, no como un porcentaje del valor neto de los activos marcado al mercado.

Esta estructura elimina varias características de la comisión de gestión convencional que crean desalineación. La tarifa no crece con la apreciación de los activos: un vehículo cuyo valor neto se duplica no genera el doble de comisión. Es predecible en el momento de la inversión, de modo que el inversor puede calcular al inicio el costo total de gastos generales para todo el período de tenencia. Y no está sujeta a manipulación mediante la valoración de activos, porque se calcula sobre el Valor Financiado Bruto y no sobre un valor neto marcado al mercado. En el vehículo de Canadá ya constituido, su acuerdo rector prohíbe pagar a cualquier persona una tarifa calculada por referencia al valor neto de los activos.

Preservación de tarifas para gestores de activos independientes

La estructura de tarifas de las Direct-Hold Solutions está diseñada para que la única contribución fija a los gastos generales permanezca completamente disponible para compensar a los Gestores de Activos independientes que orquestan los Vehículos de Propósito Especial externos a través de los cuales los inversores internacionales acceden a la plataforma. Estos Gestores de Activos son fiduciarios contratados por inversores internacionales para gestionar su participación en el SPV, y requieren compensación del fondo de tarifas que generan los activos subyacentes. En una estructura 2/20 convencional, el gestor captura la mayor parte de los ingresos por comisiones y deja un fondo reducido para ellos.

El término "tarifas preservadas" se refiere a la contribución a los gastos generales que queda disponible para los Gestores de Activos independientes una vez satisfecho el costo fijo de gastos generales del desarrollador. Dado que la compensación del desarrollador se toma como capital y no como tarifas adicionales en efectivo, la contribución a los gastos generales representa una extracción total menor del flujo de ingresos del vehículo que la que representaría una comisión de gestión convencional. La porción preservada se retiene deliberadamente como recurso para los gestores independientes que atienden a los segmentos internacional e institucional de la estructura de capital.

Lo que esto no es

Actualmente no se paga compensación bajo este modelo. Ninguna oferta se ha cerrado: no se ha emitido unidad de Compensación Basada en Capital alguna, ninguna se mantiene en fideicomiso, y no existe Capital Retenido en el balance de ningún vehículo. La contribución anual a gastos generales y el reembolso de costos de oferta están previstos en el acuerdo del vehículo de Canadá ya constituido, pero ninguno se ha activado. El fondo de tarifas preservadas para Gestores de Activos independientes describe una asignación prevista, no tarifas recibidas hoy. Este artículo expone la estructura que las Direct-Hold Solutions están diseñadas para aplicar al financiarse — no montos pagados, ganados o devengados a la fecha.

Consulte también

• Modelo Financiero Narrow Bank — el modelo financiero dentro del cual opera la estructura de tarifas
• Unidades de Inversión — la mecánica de unidades detrás de la base de tarifas sobre el Valor Financiado Bruto
• Estructura de gestión tripartita — la estructura de gestión cuya pata de Gestores de Activos independientes compensa el fondo de tarifas preservadas
• Professional Centres Canada LP — Estructura de la Solución de Tenencia Directa — los mecanismos de garantía en depósito de esta estructura de alineación en el vehículo de Canadá ya constituido