Riesgo de la Oferta

El riesgo de la oferta concierne a la mecánica de la unidad de inversión misma —cómo puede mantenerse, transferirse y liquidarse— con independencia del desempeño del inmueble subyacente. Los riesgos descritos en el resto de esta categoría aplican al inmueble subyacente. Un inmueble con buen desempeño puede aun así dejar a un tenedor de unidades frente a los riesgos descritos a continuación, porque estos riesgos surgen de la estructura de la oferta, no de la condición del activo.

La iliquidez es una característica de diseño, y un riesgo

El Modelo de Capital Perpetuo está estructurado deliberadamente sin ventana de recompra, sin mecanismo de recompra iniciado por el gestor y sin fecha de salida fija. En otras partes de este wiki esto se presenta como un beneficio estructural para la administración de largo plazo de un inmueble, porque elimina la presión de preparar una propiedad para una venta forzada en una fecha predeterminada. La misma decisión de diseño constituye, para un tenedor de unidades individual, un riesgo de liquidez: un inversor que necesita convertir una unidad en efectivo no cuenta con un mecanismo contractual para exigir que la entidad emisora recompre la unidad, ni con una fila de recompra a la cual sumarse. Ambas descripciones son correctas. La ausencia de un mecanismo de recompra no es una limitación temporal que la compañía planee eliminar —es una característica estructural permanente de las unidades ofrecidas, y debe evaluarse como un riesgo por cualquier persona que considere si las unidades son una tenencia adecuada para sus propias necesidades de liquidez.

Sin garantía de encontrar un comprador

Debido a que las unidades se transfieren de forma extrabursátil, entre partes privadas, en lugar de a través de una bolsa o de un mecanismo operado por la compañía, un tenedor de unidades que busca vender es responsable de identificar una contraparte elegible de manera independiente. No existe un creador de mercado, ni cotización en una bolsa pública para las unidades de capital, ni garantía de que exista un comprador en un momento particular o a un precio particular. El conjunto de contrapartes potenciales para las unidades de un activo específico y nombrado es reducido por diseño y se limita aún más por los requisitos de elegibilidad que debe cumplir cada cesionario —el número de contrapartes elegibles para las unidades de un solo activo es, por naturaleza, menor que el mercado de un valor listado y negociado en bolsa—. Un tenedor de unidades puede no poder vender dentro del plazo deseado, o puede vender únicamente con un descuento respecto al valor tasado o en libros más reciente de la unidad, particularmente si el desempeño del activo ha disminuido o si las condiciones generales del mercado para transacciones inmobiliarias privadas se han deteriorado.

Riesgo de concentración

Debido a que las unidades de inversión son específicas de cada activo en lugar de estar agrupadas en un portafolio diversificado, un tenedor de unidades cuya posición está concentrada en un solo activo nombrado asume la exposición completa al riesgo de mercado, de propiedad, de financiamiento y de construcción de esa propiedad, sin el beneficio de diversificación que ofrecería un vehículo agrupado o de múltiples activos. Un inversor que mantiene unidades en uno o pocos activos está más expuesto a una caída en el desempeño de cualquier propiedad individual que un inversor cuyas tenencias se distribuyen entre muchas propiedades o clases de activo. La diversificación entre múltiples activos nombrados, cuando está disponible, reduce —pero no elimina— esta exposición de concentración, y las decisiones de diversificación las toma el inversor, no la entidad emisora, porque cada unidad de inversión es una tenencia separada y no una participación en un fondo diversificado.

Sin garantía de retorno ni de preservación de capital

Nada en la estructura de una unidad de inversión —incluido el convenio de nuevo endeudamiento del Razón de Cobertura de Intereses, la disciplina de financiamiento del [[narrow-bank-financial-model|Modelo de Financiamiento de Banca Estrecha]], o el aislamiento de la deuda a nivel de activo— garantiza que se declararán distribuciones, que una unidad mantendrá o aumentará su valor, o que un inversor recuperará el capital invertido. Las distribuciones se pagan únicamente cuando se declaran del Ingreso Distribuible y nunca están garantizadas. Las características estructurales descritas en este wiki son mitigantes de riesgo, no eliminadores de riesgo, y ninguna de ellas debe leerse como una declaración sobre el desempeño futuro de la inversión.

Consulte también

• Sobre los Riesgos — cómo se organizan las categorías de riesgo en este wiki
• Modelo de Capital Perpetuo — la estructura de tenencia subyacente a este factor de riesgo
• Unidades de Inversión — el instrumento al que aplican estos riesgos
• Riesgo Estructural y Regulatorio — riesgo estructural a nivel de jurisdicción