Varias de las métricas financieras utilizadas en este wiki, definidas en detalle en Métricas Financieras de Bienes Raíces Comerciales, no son medidas definidas ni requeridas por las Normas Internacionales de Información Financiera. La práctica de reporte inmobiliario se apoya en un conjunto de medidas complementarias estándar de la industria porque el ingreso neto definido bajo NIIF no capta, por sí solo, las métricas de desempeño operativo que utilizan los inversores, prestamistas y tasadores de bienes raíces comerciales para evaluar una propiedad. Este artículo explica qué hace que una medida sea "no-NIIF", cuáles medidas utilizadas en este wiki caen en esa categoría, y cómo se relacionan con los estados financieros auditados bajo NIIF.

Qué hace que una medida sea "no-NIIF"

Una medida no-NIIF —a veces llamada medida no-GAAP en otras jurisdicciones— es una métrica financiera que no está definida bajo la norma contable aplicable, se calcula con una metodología que puede variar entre compañías, y se presenta como complemento, no en sustitución, de las medidas estandarizadas requeridas por las NIIF. Debido a que las medidas no-NIIF no están estandarizadas, una medida con el mismo nombre calculada por dos compañías distintas podría no ser directamente comparable a menos que se divulgue y revise la metodología de cálculo de cada compañía.

Medidas no-NIIF utilizadas en este wiki

Ingreso operativo neto (NOI). Ingreso de las operaciones de una propiedad después de gastos operativos pero antes del servicio de la deuda, el gasto de capital, la depreciación y los impuestos. El NOI no es una partida NIIF; es una medida operativa complementaria utilizada para evaluar una propiedad independientemente de su estructura de financiamiento y sus decisiones de gasto de capital. Véase Métricas Financieras de Bienes Raíces Comerciales para la definición completa, incluida la distinción entre NOI en efectivo y NOI bajo NIIF.

Fondos de operaciones (FFO) y fondos ajustados de operaciones (AFFO). El FFO y el AFFO son medidas estándar de la industria inmobiliaria del ingreso distribuible que ajustan el ingreso neto bajo NIIF eliminando la depreciación no monetaria y, en el caso del AFFO, normalizando el gasto de capital de mantenimiento. Ninguna de las dos medidas está definida bajo NIIF; ambas siguen definiciones estándar de la industria establecidas por asociaciones del sector inmobiliario, aplicadas de manera consistente en las métricas utilizadas en este wiki.

Tasa de capitalización (cap rate). Una razón de valuación derivada del mercado —el NOI dividido entre el valor de mercado— utilizada para estimar o interpretar el valor de una propiedad. La tasa de capitalización es una herramienta de valuación derivada de transacciones de mercado observadas, no una medida contable definida bajo NIIF.

Índice de cobertura de intereses (ICR). El índice utilizado como convenio de compuerta de distribución en toda la estructura de las Soluciones de Tenencia Directa —el ingreso operativo neto dividido entre las obligaciones de interés— es un convenio y una métrica operativa, no una medida definida bajo NIIF, aunque se calcula a partir de cifras que se remontan a los estados financieros auditados.

Conciliación con las medidas NIIF

Cuando se presenta una medida no-NIIF en un documento de divulgación formal, la ley de valores aplicable exige una conciliación que muestre cómo se deriva la medida no-NIIF de la medida NIIF comparable más directa —típicamente el ingreso neto—. Los artículos de este wiki describen en términos generales cómo se calcula cada medida no-NIIF; la conciliación específica para un período de reporte determinado aparece en los estados financieros y el MD&A presentados para ese período, no en este wiki.

Estas medidas complementan, no sustituyen, los estados financieros NIIF

Las medidas no-NIIF utilizadas en todo este wiki se presentan como complemento, y no como sustituto, de los estados financieros auditados preparados conforme a las NIIF. No deben considerarse de manera aislada respecto de las medidas NIIF reportadas en los estados financieros de un emisor informante, ni como sustituto de ellas, y podrían no ser comparables con medidas de nombre similar presentadas por otras compañías.

Consulte también

• Métricas Financieras de Bienes Raíces Comerciales — definiciones completas del NOI, FFO, AFFO y medidas relacionadas
• Reporte Financiero — los estados financieros NIIF que complementan estas medidas
• Aviso sobre Declaraciones Prospectivas — el aviso complementario para el lenguaje prospectivo