El valor y el ingreso de un inmueble comercial dependen de la demanda de espacio en los mercados específicos donde se ubica la propiedad. El riesgo de mercado y de propiedad abarca las formas en que la demanda, la oferta y las condiciones económicas generales pueden actuar en contra de un edificio específico, reduciendo su ingreso, su valor, o ambos. Este riesgo está presente en toda tenencia inmobiliaria comercial, incluida cada una de las Soluciones de Tenencia Directa, y ningún elemento de la estructura corporativa o de financiamiento descrita en este wiki lo elimina.

Riesgo de vacancia y de renta

Una propiedad genera ingresos por la renta que pagan los inquilinos bajo contratos de arrendamiento. Si un inquilino no renueva al vencimiento del contrato, o incumple durante su vigencia, la propiedad pierde ingresos hasta encontrar un inquilino de reemplazo. El tiempo requerido para volver a arrendar el espacio, y la renta alcanzable en un nuevo contrato, dependen de condiciones locales de mercado fuera del control de la compañía. Un mercado con vacancia creciente o rentas de solicitud a la baja puede reducir el ingreso operativo neto de una propiedad incluso cuando esta se encuentre bien mantenida y bien administrada.

Debido a que el Índice de Cobertura de Intereses de cada vehículo de tenencia directa se calcula por activo, una caída sostenida en el ingreso operativo neto de una propiedad específica puede llevar su índice por debajo del piso de 1.2×, suspendiendo las distribuciones de ese activo en particular. Esto es una consecuencia del riesgo de vacancia y renta que se traslada al mecanismo de distribución, no un riesgo separado en sí mismo.

Riesgo de valor de la propiedad

Los valores de propiedad se estiman mediante métodos de tasación que se basan en transacciones comparables y tasas de capitalización observadas en el mercado en un momento determinado. Las tasas de capitalización se mueven con las tasas de interés, la demanda de los inversores por bienes raíces y el riesgo percibido de una clase de activo o ubicación específica. Un aumento en las tasas de capitalización de mercado reduce el valor tasado de una propiedad aun cuando su ingreso permanezca sin cambios. Debido a que las Unidades de Inversión son específicas de cada activo, una caída en el valor tasado de una propiedad afecta únicamente a las unidades que la referencian.

Riesgo de concentración de inquilinos

Una propiedad arrendada a un número reducido de inquilinos, o a inquilinos concentrados en una sola industria, presenta mayor volatilidad de ingresos que una propiedad con una base de inquilinos diversificada. La pérdida de un solo inquilino importante en una propiedad concentrada puede tener un efecto proporcionalmente mayor sobre el ingreso operativo neto de esa propiedad que la pérdida de un inquilino entre muchos en una propiedad diversificada. Los formatos de centro profesional y edificio comercial en torno a los cuales se diseñan las Soluciones de Tenencia Directa buscan sostener una base de inquilinos diversificada, pero el riesgo de concentración de inquilinos no puede eliminarse por completo en ninguna propiedad individual, particularmente durante el arrendamiento inicial.

Condiciones económicas generales

La demanda de bienes raíces comerciales es sensible a las condiciones económicas más amplias: niveles de empleo, formación y cierre de negocios, patrones de gasto de los consumidores y la salud general de la economía en cada mercado donde se ubica una propiedad. Una desaceleración económica regional o nacional puede reducir la demanda de espacio comercial en todo un mercado, independientemente de la condición de cualquier propiedad específica. Debido a que las Soluciones de Tenencia Directa operan en cuatro jurisdicciones, la exposición a las condiciones económicas generales se distribuye entre múltiples economías nacionales, pero esta distribución reduce el riesgo de correlación —no elimina la exposición subyacente a los ciclos económicos de cada mercado—.

Consulte también

• about-risks — cómo se organizan las categorías de riesgo en este wiki
• financing-and-interest-rate-risk — cómo las condiciones de mercado afectan la disponibilidad de financiamiento
• development-and-construction-risk — riesgo de pre-arrendamiento durante la construcción
• cre-financial-metrics — definiciones de ingreso operativo neto y tasa de capitalización