Riesgo de Mercado y de Propiedad

La demanda, la oferta y las condiciones económicas generales pueden actuar en contra de un edificio específico, reduciendo su ingreso, su valor, o ambos — el riesgo de mercado y de propiedad abarca estas formas en que una tenencia puede perder terreno. El valor y el ingreso de un inmueble comercial dependen de la demanda de espacio en los mercados específicos donde se ubica la propiedad. Este riesgo está presente en toda tenencia inmobiliaria comercial, incluida cada una de las Soluciones de Tenencia Directa, y ningún elemento de la estructura corporativa o de financiamiento descrita en este wiki lo elimina.

Riesgo de vacancia y de renta

Una propiedad genera ingresos por la renta que pagan los inquilinos bajo contratos de arrendamiento. Si un inquilino no renueva al vencimiento del contrato, o incumple durante su vigencia, la propiedad pierde ingresos hasta encontrar un inquilino de reemplazo. El tiempo requerido para volver a arrendar el espacio, y la renta alcanzable en un nuevo contrato, dependen de condiciones locales de mercado fuera del control de la compañía. Un mercado con vacancia creciente o rentas de solicitud a la baja puede reducir el [[cre-financial-metrics|ingreso operativo neto]] de una propiedad incluso cuando esta se encuentre bien mantenida y bien administrada.

Debido a que el Índice de Cobertura de Intereses de un vehículo de tenencia directa se calcula de forma agregada para todas las propiedades que mantiene, una caída sostenida en el ingreso operativo neto — ya sea concentrada en una propiedad o repartida en toda la cartera del vehículo — reduce la capacidad del vehículo para asumir deuda garantizada adicional bajo el convenio de 1,20×. Esto es una consecuencia del riesgo de vacancia y renta que se traslada a la capacidad de endeudamiento del vehículo, no un riesgo separado en sí mismo, y no se limita a las distribuciones de una sola propiedad.

Riesgo de valor de la propiedad

Los valores de propiedad se estiman mediante métodos de tasación que se basan en transacciones comparables y tasas de capitalización observadas en el mercado en un momento determinado. Las tasas de capitalización se mueven con las tasas de interés, la demanda de los inversores por bienes raíces y el riesgo percibido de una clase de activo o ubicación específica. Un aumento en las tasas de capitalización de mercado reduce el valor tasado de una propiedad aun cuando su ingreso permanezca sin cambios. Debido a que las Unidades de Inversión son específicas de cada activo, una caída en el valor tasado de una propiedad afecta únicamente a las unidades que la referencian.

Riesgo de concentración de inquilinos

Una propiedad arrendada a un número reducido de inquilinos, o a inquilinos concentrados en una sola industria, presenta mayor volatilidad de ingresos que una propiedad con una base de inquilinos diversificada. La pérdida de un solo inquilino importante en una propiedad concentrada puede tener un efecto proporcionalmente mayor sobre el ingreso operativo neto de esa propiedad que la pérdida de un inquilino entre muchos en una propiedad diversificada. Los formatos de centro profesional y edificio comercial en torno a los cuales se diseñan las Soluciones de Tenencia Directa buscan sostener una base de inquilinos diversificada, pero el riesgo de concentración de inquilinos no puede eliminarse por completo en ninguna propiedad individual, particularmente durante el arrendamiento inicial.

Condiciones económicas generales

La demanda de bienes raíces comerciales es sensible a las condiciones económicas más amplias: niveles de empleo, formación y cierre de negocios, patrones de gasto de los consumidores y la salud general de la economía en cada mercado donde se ubica una propiedad. Una desaceleración económica regional o nacional puede reducir la demanda de espacio comercial en todo un mercado, independientemente de la condición de cualquier propiedad específica. A medida que las Soluciones de Tenencia Directa se constituyan en sus cuatro jurisdicciones planificadas, la exposición a las condiciones económicas generales está prevista para distribuirse entre múltiples economías nacionales; hoy, solo existe el vehículo de Canadá ya constituido, por lo que este beneficio de diversificación aún no aplica. Una vez realizada, esta distribución reduce el riesgo de correlación —no elimina la exposición subyacente a los ciclos económicos de cada mercado—.

Consulte también

• Sobre los Riesgos — cómo se organizan las categorías de riesgo en este wiki
• Riesgo de Financiamiento y de Tasa de Interés — cómo las condiciones de mercado afectan la disponibilidad de financiamiento
• Riesgo de Desarrollo y Construcción — riesgo de pre-arrendamiento durante la construcción
• Métricas Financieras de Bienes Raíces Comerciales — definiciones de ingreso operativo neto y tasa de capitalización