Riesgo de Desarrollo y Construcción

La construcción desde cero de un edificio nuevo conlleva riesgos distintos a los de poseer una propiedad terminada y generadora de ingresos. El Modelo Financiero Narrow Bank elimina el riesgo de deuda durante el período de construcción al financiar la obra con capital, pero la construcción en sí sigue sujeta a incertidumbre de costo, cronograma y regulación que ninguna estructura de financiamiento puede eliminar.

Sobrecostos

Los presupuestos de construcción son estimaciones preparadas antes de ejecutar la obra, con base en los precios de materiales, la disponibilidad de mano de obra y las condiciones del sitio conocidas al momento de la estimación. Los costos reales de construcción pueden superar los presupuestados por razones que incluyen la inflación en el precio de materiales, escasez de mano de obra, condiciones imprevistas del sitio y cambios en el alcance o especificación del edificio durante la construcción. Un sobrecosto material puede requerir capital adicional para completar un proyecto, reducir el retorno disponible del activo terminado respecto al supuesto originalmente, o, en un caso severo, afectar la viabilidad de completar el proyecto según su alcance original.

Retrasos

Los cronogramas de construcción pueden extenderse por el clima, retrasos en la entrega de materiales o equipo, disponibilidad de mano de obra, problemas de desempeño de contratistas y retrasos en permisos o inspecciones. Un proyecto retrasado no genera ingresos de renta durante la extensión mientras continúa incurriendo en costos de mantenimiento. Debido a que la fase de deuda del Modelo de Financiamiento de Banca Estrecha comienza únicamente una vez que un edificio se completa y se estabiliza, un retraso en la construcción también posterga el momento en que puede comenzar la fase de deuda y cualquier emisión asociada de Pagarés Hipotecarios de Primer Grado.

Riesgo de contratista

La construcción la ejecutan contratistas generales y subcontratistas externos bajo contratos de construcción. El riesgo de desempeño de contratistas incluye la posibilidad de que un contratista caiga en insolvencia, no cumpla con la especificación, o de otro modo no pueda completar el alcance de trabajo contratado. El riesgo de contratista se gestiona mediante la selección de contratistas, los términos contractuales y la supervisión de la obra, pero no puede eliminarse: la condición financiera y la capacidad de desempeño de un contratista están fuera del control directo del vehículo de inversión.

Riesgo de zonificación y permisos

Un sitio de desarrollo debe obtener la clasificación de zonificación, los permisos de construcción y las aprobaciones regulatorias requeridas bajo el marco regulatorio municipal, provincial o estatal, y nacional aplicable, antes y durante la construcción. Los procesos de zonificación y permisos pueden ser prolongados, estar sujetos a consulta pública y sujetos a condiciones que no se conocen con certeza al momento de adquirir un sitio. Un retraso en zonificación o permisos, una condición de permiso que requiera un cambio en el diseño del edificio, o la denegación total de una aprobación necesaria para avanzar pueden retrasar un proyecto, aumentar su costo o, en un caso severo, impedir que un sitio específico se desarrolle según lo planeado.

Riesgo de pre-arrendamiento y de arrendamiento inicial

El Modelo de Financiamiento de Banca Estrecha no requiere pre-arrendamiento antes de iniciar la construcción —los edificios se construyen sobre una base sin apalancamiento y sin condición de pre-arrendamiento—. Esto elimina el pre-arrendamiento como condición para iniciar la construcción, pero no elimina el riesgo de arrendamiento del proyecto: un edificio terminado aún debe arrendarse para generar ingresos, y el ritmo y las condiciones de ese arrendamiento inicial están sujetos al riesgo de mercado y de propiedad aplicable a la ubicación específica. Un edificio que tarda más de lo previsto en arrendarse, o que se arrienda a rentas inferiores a los supuestos de suscripción, genera menos ingresos durante el período de arrendamiento inicial de lo proyectado originalmente, lo que a su vez afecta la rapidez con que el Razón de Cobertura de Intereses del vehículo alcanza el nivel requerido para iniciar la fase de deuda.

Consulte también

• Sobre los Riesgos — cómo se organizan las categorías de riesgo en este wiki
• Modelo Financiero Narrow Bank — la secuencia de construcción y financiamiento referida arriba
• Riesgo de Mercado y de Propiedad — riesgo de arrendamiento y de valor de la propiedad tras completar la construcción
• Riesgo Estructural y Regulatorio — riesgo regulatorio más allá de la zonificación y los permisos