Las adquisiciones de bienes raíces comerciales se financian habitualmente con una combinación de capital y deuda hipotecaria. La estructura de financiamiento en cada sociedad en comandita de tenencia directa se diseña en torno a dos restricciones: el límite de relación préstamo- valor establecido por el prestamista, y el piso de la razón de cobertura del servicio de deuda establecido como convenio en el acuerdo rector de la sociedad.

Puntos clave

• La deuda hipotecaria en cada SC de tenencia directa está garantizada por la propiedad específica de esa SC; los prestamistas no tienen recurso sobre las propiedades de otras SC.
• El tamaño de la deuda está restringido por dos pruebas independientes: el límite de relación préstamo-valor del prestamista (típicamente 60–75% del valor tasado) y el piso de la RCI de 1.2×.
• La deuda a tasa fija reduce la volatilidad del estado de resultados durante el plazo fijo pero crea exposición al refinanciamiento al vencimiento.

Restricción de relación préstamo-valor

Los prestamistas hipotecarios comerciales establecen un préstamo máximo como porcentaje del valor tasado de la propiedad. El rango estándar para propiedades comerciales generadoras de ingresos en los mercados institucionales canadienses es del 60% al 75% de la relación préstamo-valor (RPV).

Dimensionamiento de deuda restringido por la RCSD

La razón de cobertura del servicio de deuda (RCSD) es el ION dividido entre el servicio anual de deuda. Los prestamistas institucionales en Canadá típicamente requieren una RCSD de 1.20× a 1.30× en el momento de originar una hipoteca comercial.

Riesgo de tasa de interés

La tasa de interés en una hipoteca comercial puede ser fija durante el plazo o flotante basada en una tasa de referencia. Las hipotecas a tasa fija protegen a la SC de aumentos en las tasas de interés durante el plazo. Las hipotecas a tasa flotante exponen a la SC a cambios inmediatos en el costo del servicio de deuda a medida que se mueven las tasas de referencia.

Consulte también

• distribution-declaration-mechanics — cómo la restricción de la RCI interactúa con el proceso de declaración de distribuciones
• asset-vehicle-isolation — cómo los acreedores hipotecarios están limitados al activo de la SC en la que prestan