El análisis de inversión en bienes raíces comerciales emplea un vocabulario estándar de métricas financieras. Las definiciones a continuación reflejan el uso institucional aplicado en los mercados canadienses de bienes raíces comerciales y en cumplimiento con los requisitos de información financiera de las NIIF.

Métricas de ingresos

Ingreso operativo neto (ION) — Ingresos de las operaciones de la propiedad después de deducir los gastos operativos, pero antes del servicio de deuda, gastos de capital, depreciación e impuesto sobre la renta. El ION es la entrada principal a la valoración de propiedades. Ver net-operating-income.

Ingreso bruto efectivo (IBE) — Ingreso potencial bruto menos vacancia y pérdida de crédito.

Fondos de operaciones (FFO) — ION menos gastos de interés y generales y administrativos; esencialmente el ingreso neto de la propiedad antes de depreciación y ganancias/pérdidas por disposición. El FFO añade de nuevo la depreciación al ingreso neto.

Fondos ajustados de operaciones (AFFO) — FFO menos gastos de capital de mantenimiento normalizados y ajustes de linealización. El AFFO representa el efectivo distribuible sostenible después del efectivo necesario para mantener el flujo de ingresos existente.

Métricas de apalancamiento

Relación préstamo-valor (RPV) — Principal hipotecario pendiente dividido entre el valor tasado actual de la propiedad. Los prestamistas comerciales institucionales típicamente requieren RPV de 65–75% en el origen.

Razón de cobertura del servicio de deuda (RCSD) — ION dividido entre el servicio anual total de deuda (principal más intereses). Los prestamistas institucionales típicamente requieren RCSD de 1.20–1.30× en el origen.

Razón de cobertura de intereses (RCI) — ION dividido entre las obligaciones anuales de intereses (excluyendo el reembolso de principal). Utilizada como métrica de compuerta de distribución: no se declara ninguna distribución cuando la RCI está por debajo de 1.2×.

Métricas de valoración

Tasa de capitalización — ION dividido entre el valor de mercado. Ver capitalization-rate.

Valor activo neto (VAN) — La suma de los valores razonables de todas las propiedades en la cartera menos todas las obligaciones de deuda y otros pasivos.

Métricas de rendimiento

Tasa interna de retorno (TIR) — La tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de efectivo sea igual a cero. La TIR es la medida de rendimiento total para una inversión con plazo determinado, expresada como una tasa anualizada.

Múltiplo sobre capital invertido (MOIC) — Efectivo total devuelto al inversor dividido entre el efectivo total invertido. Un MOIC de 2.0× significa que el inversor recibió $2.00 por cada $1.00 invertido. El MOIC no tiene en cuenta el valor temporal del dinero.

Consulte también

• net-operating-income — la descripción completa de la métrica ION y sus variantes
• capitalization-rate — la métrica de valoración y su sensibilidad a las condiciones del mercado
• interest-rate-transmission — cómo los cambios en los costos de financiamiento afectan las métricas de apalancamiento