Métricas Financieras de Bienes Raíces Comerciales

El análisis de inversión en bienes raíces comerciales emplea un vocabulario estándar de métricas financieras. Las definiciones a continuación reflejan el uso institucional aplicado en los mercados canadienses de bienes raíces comerciales y en cumplimiento con los requisitos de información financiera de las NIIF.

Métricas de ingresos

Ingreso operativo neto (ION) — Ingresos de las operaciones de la propiedad después de deducir los gastos operativos, pero antes del servicio de deuda, gastos de capital, depreciación e impuesto sobre la renta. El ION es la entrada principal a la valoración de propiedades. Existen dos variantes: el ION en efectivo (flujos de efectivo reales) y el ION NIIF (renta en línea recta bajo la NIIF 16, con las bonificaciones de mejoras al arrendatario amortizadas). El ION no es una partida definida por las NIIF — es una medida complementaria que acompaña a los estados financieros auditados, nunca los sustituye; véase Medidas No-NIIF Explicadas.

Ingreso bruto efectivo (IBE) — Ingreso potencial bruto menos vacancia y pérdida de crédito.

Fondos de operaciones (FFO) — ION menos gastos de interés y generales y administrativos; esencialmente el ingreso neto de la propiedad antes de depreciación y ganancias/pérdidas por disposición. El FFO añade de nuevo la depreciación al ingreso neto.

Fondos ajustados de operaciones (AFFO) — FFO menos gastos de capital de mantenimiento normalizados y ajustes de linealización. El AFFO representa el efectivo distribuible sostenible después del efectivo necesario para mantener el flujo de ingresos existente.

Métricas de apalancamiento

Relación préstamo-valor (RPV) — Principal hipotecario pendiente dividido entre el valor tasado actual de la propiedad. Los prestamistas comerciales institucionales típicamente requieren RPV de 65–75% en el origen.

Razón de cobertura del servicio de deuda (RCSD) — ION dividido entre el servicio anual total de deuda (principal más intereses). Los prestamistas institucionales típicamente requieren RCSD de 1.20–1.30× en el origen.

Razón de cobertura de intereses (RCI) — ION dividido entre las obligaciones anuales de intereses (excluyendo el reembolso de principal). Utilizada como convenio de endeudamiento en el programa de tenencia directa: el vehículo no puede emitir deuda garantizada adicional si al hacerlo la RCI cayera por debajo de 1,20×, calculada de forma agregada para todo el vehículo y no para una propiedad individual. La RCI es una medida más laxa que la RCSD cuando la hipoteca tiene una estructura amortizable, porque la RCSD incluye el reembolso de principal en el denominador, mientras que la RCI lo excluye. Dado que la obligación de intereses ocupa el denominador, un aumento de los costos de financiamiento reduce la RCI aun cuando el ingreso de la propiedad no varíe; véase Servicio de Deuda y Estructura de Financiamiento para cómo el convenio limita el monto hipotecario, y Riesgo de Financiamiento y de Tasa de Interés para qué ocurre cuando las tasas se mueven en contra del vehículo.

Métricas de valoración

Tasa de capitalización — ION dividido entre el valor de mercado. Se aplica de forma inversa (valor = ION ÷ tasa de capitalización) en el método de valoración por capitalización directa. Las tasas de capitalización de mercado se observan a partir de transacciones comparables. Se mueven con las tasas de interés, la demanda de los inversores y el riesgo percibido de la clase de activo; un aumento de las tasas de capitalización de mercado reduce el valor tasado aun cuando el ingreso de la propiedad no varíe — véase Riesgo de Mercado y de Propiedad. La tasa de capitalización es una razón derivada del mercado, no una medida contable definida por las NIIF; véase Medidas No-NIIF Explicadas.

Valor activo neto (VAN) — La suma de los valores razonables de todas las propiedades en la cartera menos todas las obligaciones de deuda y otros pasivos. El VAN contable (Book NAV) utiliza valores de tasación; el VAN ajustado (Adjusted NAV) incorpora ajustes por el valor razonable de mercado de los pasivos, los costos de transacción y los impuestos diferidos. El VAN de valor de mercado (Market Value NAV) utiliza evidencia de transacciones de mercado actuales en lugar de valores de tasación.

Métricas de rendimiento

Tasa interna de retorno (TIR) — La tasa de descuento que hace que el valor presente neto de todos los flujos de efectivo sea igual a cero. La TIR es la medida de rendimiento total para una inversión con plazo determinado, expresada como una tasa anualizada.

Tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) — La tasa anual única y uniforme a la que un valor inicial tendría que crecer, componiéndose una vez al año sin flujos de efectivo intermedios, para alcanzar un valor final determinado en un número dado de años: (valor final ÷ valor inicial)^(1 ÷ número de años) − 1. El CAGR describe únicamente los dos puntos extremos de un período de tenencia; asume una tasa constante aplicada de manera uniforme en todo el período y no toma en cuenta ninguna distribución, llamada de capital u otro flujo de efectivo ocurrido entre esos dos puntos.

TIR frente a CAGR — Ambas métricas se expresan como porcentajes anualizados, pero responden preguntas distintas y pueden divergir de manera significativa incluso cuando los valores inicial y final son idénticos. El CAGR es una tasa de crecimiento punto a punto: solo compara el valor inicial y el final y asume una única tasa de composición uniforme entre ambos. La TIR es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de la totalidad de los flujos de efectivo realizados — cada distribución intermedia y cada llamada de capital, más el valor terminal en la disposición — sea igual a cero, por lo que pondera correctamente el momento en que ocurrieron esos flujos. Una inversión que devuelve capital antes tiene una TIR más alta que una inversión idéntica que devuelve el mismo capital total más tarde, aun cuando ambas mostrarían el mismo CAGR; el CAGR no puede ver esa diferencia porque no examina lo que ocurre dentro del período de tenencia. El CAGR es la herramienta adecuada para describir una apreciación simple punto a punto; la TIR es la herramienta adecuada para evaluar una inversión de plazo determinado con flujos de efectivo que entran y salen a lo largo del período.

Múltiplo sobre capital invertido (MOIC) — Efectivo total devuelto al inversor dividido entre el efectivo total invertido. Un MOIC de 2.0× significa que el inversor recibió $2.00 por cada $1.00 invertido. El MOIC no tiene en cuenta el valor temporal del dinero.

Rendimiento apalancado frente a no apalancado — Los rendimientos calculados sobre inversiones apalancadas incorporan el efecto amplificador de la deuda. El rendimiento no apalancado (a veces llamado rendimiento "solo capital" o all-equity) mide el rendimiento del activo en sí, independientemente de la estructura de financiamiento. La diferencia entre la TIR apalancada y la no apalancada refleja el costo y el monto de la deuda utilizada.

Métricas de riesgo

Tasa de capitalización de entrada (going-in cap rate) — La tasa de capitalización implícita en el precio de adquisición respecto del ION estabilizado al momento de la compra. El rendimiento de entrada de la inversión.

Tasa de capitalización de salida (exit cap rate) — La tasa de capitalización asumida al momento de la disposición. Se aplica al ION proyectado en la fecha de salida para estimar el valor terminal. La diferencia entre las tasas de entrada y salida refleja el supuesto del inversor sobre las condiciones futuras del mercado.

Ocupación de equilibrio (break-even occupancy) — La tasa de ocupación en la cual el ION cubre exactamente los gastos operativos totales y el servicio de deuda, produciendo un ingreso distribuible de cero. Útil para poner a prueba la resiliencia de un activo frente a incrementos de vacancia.

Consulte también

• Medidas No-NIIF Explicadas — por qué el ION, el FFO, el AFFO y la tasa de capitalización complementan los estados financieros NIIF auditados en lugar de sustituirlos
• Riesgo de Mercado y de Propiedad — cómo los movimientos de las tasas de capitalización de mercado modifican el valor tasado
• Servicio de Deuda y Estructura de Financiamiento — los límites de préstamo-valor y de cobertura de intereses que miden estas métricas de apalancamiento
• Riesgo de Financiamiento y de Tasa de Interés — cómo los cambios en los costos de financiamiento alcanzan la capacidad de endeudamiento del vehículo