Glosario Corporativo
Este glosario define los términos que aparecen con mayor frecuencia en la base de conocimiento corporativo: la estructura de inversión Direct-Hold Solution, el marco de despliegue de cuatro jurisdicciones, la información financiera y regulatoria, y la estructura corporativa que los gobierna.
Es un conjunto curado de aproximadamente cincuenta términos, seleccionados de una extracción interna de aproximadamente cuatrocientas entidades identificadas en los documentos corporativos de origen — no un índice exhaustivo de ese conjunto más amplio. Cuando un término ya cuenta con su propio artículo dedicado en otra parte de esta wiki, la entrada a continuación es un resumen de una línea con un enlace a ese artículo, que sigue siendo la fuente autorizada. Cuando no existe un artículo dedicado, la entrada es la definición completa. La lista de origen sin procesar — glossary-corporate.csv, 458 filas — permanece disponible como referencia complementaria legible por máquina para los términos aún no cubiertos aquí.
A
Inversionista Acreditado (Accredited Investor) — Un inversionista que cumple con los umbrales de ingresos, activos netos o calificación profesional establecidos en NI 45-106, y que por tanto es elegible para comprar valores bajo la exención de prospecto de inversionista acreditado. Ver Elegibilidad de inversionista acreditado.
Fondos Ajustados de Operaciones (AFFO) — FFO menos gastos de capital de mantenimiento normalizados y ajustes de linealización; la medida más conservadora de efectivo distribuible sostenible. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
Formulario de Información Anual (FIA) — El documento de divulgación anual integral que describe el negocio, las operaciones y la gobernanza de un emisor, presentado bajo NI 51-102. Ver Terminología regulatoria de valores canadienses.
Activos Bajo Gestión (AUM) — El valor de mercado total de las inversiones que una institución financiera o un gestor de inversiones administra en nombre de sus clientes.
B
Comisión de Valores de Columbia Británica (BCSC) — El regulador provincial de valores de Columbia Británica y el regulador principal de Professional Centres Canada LP, el emisor informante canadiense del grupo. Ver Terminología regulatoria de valores canadienses.
C
Tasa de Capitalización (Cap Rate) — Ingreso operativo neto dividido entre el valor de mercado; la métrica de valoración principal bajo el método de capitalización directa. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
CBFI (Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario) — El certificado bursátil de capital emitido por una FIBRA mexicana; el instrumento a nivel de unidad correspondiente a una unidad de REIT.
Depósito Central de Valores — El registro custodio nacional de valores en una jurisdicción — CDS en Canadá, DTC en Estados Unidos, Indeval en México, Iberclear en España.
Tasa de Crecimiento Anual Compuesta (CAGR) — La tasa anual única y uniforme a la que un valor inicial tendría que crecer para alcanzar un valor final determinado, asumiendo que no hay flujos de efectivo intermedios; distinta de la TIR, que pondera el momento de las distribuciones y llamadas de capital reales. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
Estructura Corporativa — La estructura de tres entidades bajo Woodfine Capital Projects Inc. que separa la propiedad, la tecnología y las operaciones de bienes raíces. Ver Estructura corporativa.
D
Direct-Hold Solution — La estructura jurídica bajo la cual cada inversionista posee unidades de capital en un vehículo único con nombre, vinculado a una propiedad específica, en lugar de una participación proporcional en un fondo mancomunado. Ver Marco de tenencia directa.
Ingreso Distribuible — El ingreso operativo estabilizado que permanece una vez satisfecho el requisito de la razón de cobertura de intereses, a partir del cual un socio general puede declarar distribuciones. Ver Mecánica de declaración de distribuciones.
E
EDGAR / SEDAR+ — Los sistemas electrónicos de presentación pública a través de los cuales las Entidades Reguladas Emisoras de Información presentan divulgación continua: EDGAR en Estados Unidos, SEDAR+ en Canadá. Ver Sistemas de presentación.
Exenciones (Exenciones de Prospecto) — Las exenciones estatutarias de los requisitos plenos de prospecto, principalmente la exención de inversionista acreditado bajo NI 45-106. Ver Exenciones.
F
FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) — La estructura fiduciaria mexicana que es el equivalente estructural de un REIT.
First Secured Mortgage Debenture — El instrumento de deuda que una Direct-Hold Solution estabilizada emite directamente, garantizado por el edificio terminado, una vez que la construcción financiada con capital propio se completa. Ver Modelo Narrow Bank.
Tributación de Flujo Directo — Un mecanismo fiscal bajo el cual los ingresos y las pérdidas pasan directamente a los inversionistas y se gravan a la tasa individual de cada uno, en lugar de al nivel de la entidad.
Marco de Cuatro Jurisdicciones — El despliegue planeado de Direct-Hold Solutions en Canadá, Estados Unidos, España y México, cada una utilizando el vehículo de flujo directo que exige su legislación de valores local. Ver Marco de cuatro jurisdicciones.
Fondos de Operaciones (FFO) — Ingreso operativo neto menos gastos de interés y gastos generales y administrativos; la métrica estándar de ingreso distribuible utilizada para REITs. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
G
Socio General (GP) / Socio Comanditario (LP) — El socio general administra el negocio de una sociedad en comandita y asume responsabilidad ilimitada; los socios comanditarios poseen unidades y son responsables solo hasta el monto invertido. Ver Estructura de sociedad en comandita.
Valor Bruto Financiado (GFV) — El valor total de capital recaudado y desplegado en una Direct-Hold Solution.
I
Razón de Cobertura de Intereses (RCI) — Ingreso operativo neto dividido entre las obligaciones anuales de intereses; el convenio que condiciona las distribuciones, exigiendo una cobertura mínima de 1.2×. Ver Ratio de cobertura de intereses.
Tasa Interna de Retorno (TIR) — La tasa de descuento a la cual el valor presente neto de los flujos de efectivo de una inversión es igual a cero; la medida estándar de retorno total para una inversión de plazo determinado. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
Unidades de Inversión — Las unidades de capital emitidas por cada Direct-Hold Solution. Ver Unidades de inversión.
L
Relación Préstamo-Valor (RPV) — Principal hipotecario pendiente dividido entre el valor tasado de la propiedad; la métrica de apalancamiento principal que rige el dimensionamiento de la deuda. Ver Servicio de deuda y estructura de financiamiento.
M
Análisis y Discusión de la Administración (MD&A) — El análisis narrativo de la administración sobre la condición financiera y los resultados operativos de un emisor, presentado anual y trimestralmente. Ver Terminología regulatoria de valores canadienses.
Informe de Cambio Material (ICM) — El documento de divulgación presentado dentro de los diez días posteriores a un cambio material en el negocio, las operaciones o el capital de un emisor. Ver Informes de cambios materiales.
Múltiplo sobre Capital Invertido (MOIC) — Efectivo total devuelto a un inversionista dividido entre el efectivo total invertido, sin considerar el momento de los flujos de efectivo. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
N
Modelo Narrow Bank — La disciplina de financiamiento de dos fases bajo la cual la construcción se financia con capital propio y sin apalancamiento, y la deuda se emite solo una vez que el activo se estabiliza. Ver Modelo financiero Narrow Bank.
NI 45-106 — El instrumento nacional canadiense que rige las exenciones de prospecto, incluida la exención de inversionista acreditado. Ver Terminología regulatoria de valores canadienses.
Valor Activo Neto (VAN) — El valor razonable de todas las propiedades de una cartera menos toda la deuda y otros pasivos; la medida de valoración principal basada en el balance. Ver Métricas financieras de bienes raíces comerciales.
Medidas No-NIIF — Medidas complementarias como el ingreso operativo neto, FFO y AFFO que no están definidas bajo las NIIF y no sustituyen los estados financieros bajo NIIF. Ver Medidas No-NIIF explicadas.
O
Desapalancamiento Orgánico — Reducción de deuda lograda mediante el flujo de efectivo operativo, en lugar de refinanciamiento o venta de activos. Ver Modelo financiero Narrow Bank.
P
Capital Perpetuo — El modelo bajo el cual el capital se mantiene indefinidamente, sin fecha fija de redención ni salida forzada. Ver Modelo de capital perpetuo.
Alineación de Principales (Preservación de Tarifas) — El modelo de compensación bajo el cual la utilidad del desarrollador se toma como capital mantenido en fideicomiso hasta que se devuelve el capital del inversionista. Ver Alineación de principales y preservación de tarifas.
Promotor — El término de derecho de valores para la entidad que toma la iniciativa de fundar y organizar un emisor; aplicado a Woodfine Capital Projects Inc.
Q
Inversión Calificada — Un sitio de desarrollo que cumple los criterios de co-ubicación, prototipo y diseño de campus que los Estatutos Universales de Gobernanza exigen para el despliegue de capital. Ver Comparación estructural de Direct-Hold Solutions.
R
REIT (Real Estate Investment Trust) — Una estructura para agrupar la propiedad de bienes raíces que califica para un tratamiento fiscal preferencial condicionado a distribuir la mayor parte de su ingreso a los tenedores de unidades. SOCIMI (España) y FIBRA (México) son los equivalentes jurisdiccionales.
Entidad Regulada Emisora de Información — El término puente transfronterizo de Woodfine para una entidad que presenta divulgación pública continua ante su regulador soberano, independientemente de su estatus de cotización en bolsa. Ver Entidad regulada emisora de información.
Derecho de Preferencia (Deuda) — El derecho de los inversionistas de capital existentes a participar en la emisión de deuda de una Direct-Hold Solution antes de que se ofrezca externamente. Ver Comparación estructural de Direct-Hold Solutions.
S
SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) — La estructura cotizada española que es el equivalente estructural de un REIT.
Vehículo de Propósito Especial (SPV) — Una entidad jurídica creada para un propósito único y limitado, comúnmente utilizada para aislar un activo o transacción específicos.
T
Ratio de Gastos Totales (TER) — El costo total de administrar y operar un fondo de inversión, expresado como porcentaje de los activos bajo gestión.
Estructura de Gestión Tripartita — La separación funcional en tres partes de la gestión de cada Solución de Tenencia Directa: ejecución del desarrollo y la construcción, administración del cumplimiento de una Entidad Reguladora Informante, y un sindicato independiente de Gestores de Activos que aporta Capital Privado Calificado — sin que ninguna función tenga autoridad sobre más de una de estas partes. Ver Estructura de gestión tripartita.
V
Modelo Proveedor-Cliente — La relación de servicios interna bajo la cual PointSav Digital Systems presta servicios tecnológicos a las subsidiarias operativas del grupo Woodfine. Ver Modelo proveedor-cliente.
W
Woodfine Advisors Inc. — Subsidiaria de propiedad absoluta de Woodfine Capital Projects Inc., contratada por el socio general canadiense bajo un acuerdo de servicios de asesoría para prestar servicios de adquisición, desarrollo y gestión a Professional Centres Canada LP. Ver Estructura de Professional Centres Canada LP.
Woodfine Capital Projects Inc. (WCP) — La sociedad matriz canadiense, promotora y desarrolladora; propietaria al 100% de sus subsidiarias, incluidas PointSav Digital Systems, Woodfine Management Corp., Woodfine Professional Centres Inc., Woodfine Advisors Inc. y Benetti Holdings Inc. Ver Estructura corporativa.
Woodfine Management Corp. (MCorp) — La subsidiaria de propiedad absoluta de WCP que contrata consultores externos y realiza tareas delegadas por otras subsidiarias de WCP. No es socio general, administrador ni órgano de gobierno de ningún vehículo de Tenencia Directa. Ver Estructura corporativa.
Woodfine Professional Centres Inc. — La sociedad de Columbia Británica, subsidiaria de propiedad absoluta de WCP, que actúa como socio general de Professional Centres Canada LP. Ver Estructura de Professional Centres Canada LP.
Benetti Holdings Inc. — La subsidiaria de propósito especial de WCP a través de la cual se mantiene la participación accionaria minoritaria en garantía del promotor en Professional Centres Canada LP. Ver Estructura de Professional Centres Canada LP.
Administrador / Comité Técnico — Los órganos de gobierno planificados del vehículo FIBRA de México, que como estructura fiduciaria no tiene socio general. Ver Marco de Cuatro Jurisdicciones.
Ver también
- Terminología regulatoria de valores canadienses — el vocabulario regulatorio canadiense en detalle
- Terminología global de inversión — el marco de Términos Puente Globales en las cuatro jurisdicciones
- Métricas financieras de bienes raíces comerciales — las métricas de valoración y retorno referenciadas en todo este glosario
Este glosario es un resumen curado; la lista de origen sin procesar está en glossary-corporate.csv.
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