Aislamiento del Vehículo de Activos

Cada Solución de Tenencia Directa — Canadá y Estados Unidos como sociedades en comandita, España como SOCIMI y México como FIBRA — es su propia entidad legal separada que posee su propio activo. En Canadá y Estados Unidos, esa separación es una consecuencia estructural de la personalidad jurídica de la sociedad en comandita: cada SC es una entidad legal distinta con sus propios acreedores, su propio registro de participaciones y su propio balance general. Las secciones siguientes describen primero la mecánica de los vehículos constituidos como sociedad en comandita. Luego describen cómo la SOCIMI de España y la FIBRA de México, ambas planificadas, tienen previsto lograr el mismo aislamiento a nivel de activo mediante el derecho societario y fiduciario de sus propias jurisdicciones, y no mediante la forma de sociedad en comandita.

Puntos clave

• Cada vehículo de tenencia directa constituido como sociedad en comandita posee su activo en una entidad legal separada; los acreedores de esa entidad — prestamistas hipotecarios, acreedores comerciales — no tienen recurso sobre los activos de ningún otro vehículo de tenencia directa.
• Las obligaciones fiduciarias del socio gestor corren separadamente hacia los socios comanditarios de cada SC; ninguna decisión de gestión tomada en un vehículo de SC puede obligar a una SC separada.
• Para los prestamistas que proveen financiamiento hipotecario comercial a una SC de tenencia directa, el préstamo está garantizado por la propiedad específica en esa SC, y el recurso del prestamista en caso de incumplimiento se limita a esa propiedad.
• Los vehículos planificados de España y México tienen previsto lograr esa misma separación mediante formas jurídicas distintas: una sociedad anónima en España y un fideicomiso en México.

Separación legal

Una sociedad en comandita en Canadá es una entidad legal distinta de sus socios. Los activos de la SC pertenecen a la SC, no a sus socios. A la inversa, los acreedores de la SC tienen recurso sobre los activos de la SC — no sobre los activos personales de los socios comanditarios ni sobre los activos de otros vehículos que compartan el mismo socio gestor.

Financiamiento hipotecario

Las hipotecas comerciales sobre los activos de tenencia directa están garantizadas por la propiedad específica que posee la SC correspondiente. El prestamista hipotecario tiene un gravamen de primer grado sobre la propiedad y los demás activos de la SC; no tiene recurso sobre propiedades mantenidas en otros vehículos, sobre el capital mantenido a nivel de la sociedad matriz, ni sobre el efectivo mantenido en las carteras de otros inversores.

Aislamiento fiscal

Debido a que cada SC es una entidad separada para efectos del impuesto sobre la renta canadiense, el ingreso y las pérdidas de cada sociedad se calculan por separado. Una pérdida en una SC no puede utilizarse para compensar el ingreso de otra SC a nivel de entidad; dichas pérdidas se traspasan a los socios, y el tratamiento fiscal disponible para un socio determinado depende de las circunstancias particulares de ese socio y es un asunto para el asesor fiscal calificado.

Esta separación impide una subsidización cruzada de posiciones fiscales entre activos: la posición fiscal de cada SC se determina únicamente por los resultados operativos de su propio activo.

Registro de participaciones

El registro de participaciones se mantiene por separado para cada vehículo. La propiedad de un inversor en un vehículo no aparece en el registro de otro, aunque el inversor tenga participaciones en ambos.

Separación en los vehículos de España y México

Un tenedor en el vehículo planificado de España o de México tiene previsto quedar protegido en los mismos términos que un socio comanditario. Un acreedor de un vehículo alcanza los activos de ese vehículo y de ningún otro. Ninguna de las dos jurisdicciones lo consigue mediante la forma de sociedad en comandita. España se apoya en la personalidad jurídica propia de la sociedad anónima; México se apoya en el patrimonio del fideicomiso, con una barrera adicional un nivel más abajo. En ambos casos, la separación deriva de la forma jurídica misma y no de un acuerdo entre los vehículos.

España — separación por personalidad jurídica societaria. Professional Centres Spain SOCIMI está previsto que se constituya en Madrid como Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario: una sociedad anónima española con estatus fiscal inmobiliario. Bajo la ley societaria española, la sociedad anónima es una persona jurídica distinta de sus accionistas: es titular de sus propios activos, contrae sus propias obligaciones y responde ante sus propios acreedores, y la exposición del accionista se limita al capital que ese accionista suscribió. Su registro de acciones está previsto que se liquide a través de Iberclear, el depositario central de valores de España, y su entidad rectora es propia — Woodfine Professional Centres 3 S.A. tiene previsto actuar como Administrador, un rol que no obliga a ningún otro vehículo. El título legal de los inmuebles se sitúa un nivel más abajo: está previsto que el vehículo de España mantenga cada inmueble a través de su propia sociedad fiduciaria Titleco, sobre la misma base que los otros tres vehículos.

México — separación por patrimonio fiduciario y subsidiaria de sitio. Professional Centres Mexico FIBRA está previsto que se constituya como fideicomiso, y no como sociedad, con una institución bancaria autorizada actuando por ley como fiduciaria. Los bienes aportados al fideicomiso forman un patrimonio que la fiduciaria mantiene en beneficio de los fideicomisarios, separado del patrimonio propio de la fiduciaria; los tenedores de CBFIs tienen el interés beneficiario y económico, sin título directo sobre el inmueble. Por debajo del fideicomiso, el modelo previsto de aislamiento por subsidiaria añade una segunda barrera: cada sitio de desarrollo tiene previsto alojarse dentro de su propia Sociedad de Responsabilidad Limitada, que mantiene la escritura de ese único sitio y de ningún otro, con el título legal de esas participaciones en manos del Banco como fiduciario. Un evento de responsabilidad en un sitio tiene previsto detenerse dentro de esa sociedad, sin alcanzar al fideicomiso ni a ningún otro sitio. La gobernanza sigue la misma línea: un Comité Técnico tiene previsto instruir al Banco sobre las decisiones de desarrollo, arrendamiento y honorarios de ese fideicomiso, y sus instrucciones obligan a ese fideicomiso y a ningún otro vehículo.

Cada Solución de Tenencia Directa conserva sus propios acreedores, su propio registro, sus propios estados financieros auditados y su propio instrumento rector — un contrato de sociedad en Canadá y Estados Unidos, estatutos societarios en España, un contrato de fideicomiso en México. Ninguno de los dos vehículos está aún constituido; hasta que cada uno se constituya y registre en su jurisdicción, cada mecanismo de esta sección es un diseño previsto, no un hecho en operación.

Supervisión de la sociedad matriz

La sociedad holding matriz — como propietaria beneficiaria última de la entidad de gobierno de cada vehículo — puede recibir información consolidada sobre todos los vehículos de activos. Sin embargo, la matriz no posee los activos individuales en su propio balance.

Consulte también

• Estructura de Sociedad en Comandita — la forma jurídica de SC que implementa el aislamiento
• Mecánica de Declaración de Distribuciones — cómo se preserva el aislamiento por activo en el proceso de declaración de distribuciones
• Titleco y el modelo de silo de subsidiarias — la capa Titleco a nivel de propiedad, un nivel por debajo de este aislamiento a nivel de vehículo
• Professional Centres Spain SOCIMI — Estructura de la Direct-Hold Solution — la estructura del Administrador y el mandato legal de cotización del vehículo planificado de España
• Professional Centres Mexico FIBRA — Estructura de la Direct-Hold Solution — la gobernanza fiduciaria y el modelo de aislamiento por subsidiaria del fideicomiso planificado de México