Protocolo de Evaluación de Activos

El proceso de adquisición de activos de WMC comienza con la matriz de clasificación por co-ubicación. Un emplazamiento candidato debe alcanzar una clasificación de nivel mínima antes de que proceda la evaluación de capital. La puntuación por niveles es el filtro de entrada; elimina el juicio subjetivo de la fase inicial de selección y establece una base reproducible para comparar emplazamientos candidatos en distintas geografías. Los emplazamientos que superan la selección pasan posteriormente al Marco de Tenencia Directa bajo la disciplina del Ratio de Cobertura de Intereses.

[edit]La puntuación por niveles como criterio de entrada

Un emplazamiento que no alcanza el umbral mínimo de nivel no se considera para su adquisición, independientemente de sus otras características. El umbral es binario en la fase de selección: un emplazamiento bien cumple los requisitos para la evaluación de capital, bien no. Esta disciplina impide que el proceso de evaluación comience con la defensa de un emplazamiento preferido y trabaje hacia atrás para justificarlo.

La puntuación por niveles es condición necesaria, pero no suficiente, para la adquisición. Un emplazamiento que supera el umbral entra en la evaluación de capital; no recibe un compromiso.

[edit]La matriz de clasificación

La matriz evalúa tres capas de presencia de anclas dentro de radios de influencia definidos:

Ancla de Objetivo Principal. Un Walmart Supercentre en mercados norteamericanos, o IKEA en mercados europeos, dentro del área comercial primaria del emplazamiento. El ancla de Objetivo Principal es el factor de ponderación más significativo de la matriz. Un emplazamiento sin un ancla de Objetivo Principal comprometida no puede alcanzar una clasificación de nivel suficiente para entrar en la evaluación de capital.

Anclas secundarias. Operadores de grandes superficies de mejoras del hogar y clubes de mayoristas dentro de 3 km. Cada ancla secundaria confirmada dentro del radio contribuye a la puntuación por niveles. El número y la proximidad de las anclas secundarias distinguen un emplazamiento de nivel 4 de uno de nivel 3 dentro del mismo área comercial primaria.

Infraestructura cívica terciaria. Hospitales e instituciones de educación superior dentro de 5 km. Las anclas cívicas generan un tráfico consistente y resistente a las recesiones que complementa el tráfico impulsado por el comercio minorista. Su presencia en el radio de influencia contribuye a la puntuación por niveles, pero no sustituye a la presencia de anclas minoristas.

La puntuación combinada de las tres capas produce una clasificación de nivel del 1 al 5. El umbral mínimo actual de WMC para la evaluación de capital es una clasificación de nivel 3.

[edit]Verificación independiente

La matriz es reproducible mediante análisis GIS independiente utilizando datos públicos de ubicación de minoristas y coordenadas de instalaciones cívicas. La puntuación de un emplazamiento no depende de la evaluación interna de WMC sobre las condiciones del mercado; depende de la presencia o ausencia de operadores e instalaciones específicos dentro de radios definidos. Un analista que aplique la misma matriz a los mismos datos debería llegar a la misma clasificación para un emplazamiento dado.

Esta reproducibilidad no es accidental; es un requisito de diseño. Si el criterio de entrada dependiera de un juicio que solo WMC pudiera emitir, el filtro no funcionaría como una pantalla objetiva.

[edit]Evaluación de capital

Un emplazamiento que supera el umbral mínimo de nivel entra en la evaluación de capital. La evaluación de capital aplica un análisis específico del activo que la matriz no recoge:

Estado de la propiedad y mantenimiento diferido
Estructura del arrendamiento, solidez del arrendatario y tiempo restante de arrendamiento
Titularidad, gravámenes y zonificación
Tasas de alquiler de mercado actuales en relación con las rentas vigentes
Capacidad de servicio de deuda y condiciones de financiación

La evaluación de capital produce una recomendación de inversión; la puntuación por niveles produjo el conjunto de candidatos. Ninguno de los dos pasos puede sustituir al otro. Las adquisiciones aprobadas quedan bajo custodia fiduciaria de datos desde el momento del cierre.

[edit]Véase también

Tesis de Inversión por Co-ubicación — la lógica de inversión subyacente que la matriz operacionaliza
Marco de Tenencia Directa — la estructura de propiedad aplicada a los activos adquiridos
Ratio de Cobertura de Intereses — la restricción de gestión de deuda aplicada en la fase de evaluación de capital